شاهد الجدول كاملا

 

 

 

تدعو هذه الإقتراحات الى إنشاء صندوق من قبل وزارة المالية، يقدم الدعم المالي المترتب عن زيادات حادة في الإيجارات القديمة (الإيجارات التي وُقعت عقودها لأول مرة قبل سنة 1992)، قبل الوصول الى تحريرها بالكامل في نهاية الأمر. إن قيمة الدعم المالي هذا، والذي يُتوقع أن تبلغ مئات ملايين الدولارات، كما الزيادات على الإيجارات، ستقوم بتحديدها لجان خاصة معيّنة من قبل الحكومة.

تقوم مجموعة من اللجان بتخمين قيمة الشقق ذات الإيجارات القديمة (يقدر عددها بحوالي 150,000) كما لو كانت خالية. وسوف ينتج عن ذلك بالتالي حوالي 150,000 حالة وملف. وسوف تتسبب الإستئنافات والطعون بمزيد من التعقيدات في إدارة هذه الملفات. ثم يتم زيادة الإيجارات على مدى 6 سنوات، لتصل الى 5% من القيمة المخمّنة للشقق.

كما تقوم مجموعة أخرى من اللجان بالنظر في الآف تصريحات مداخيل المستأجرين (في حال وجودها)، الذين تقدموا بطلبات مساعدة مالية. ثم، حسب مستوى مدخول العائلة الإجمالي لكل شقة مستأجرة، تقرر اللجان الموافقة على الدعم المالي أو عدمها، وفي حال الموافقة، يُحدّد فيما إذا كان هذا الدعم سيغطي كامل زيادة الإيجار أو جزءا منها.

يُسدّد الدعم المالي المقرّر مباشرة الى المالكين.

التقييم العام للإقتراحات

1. المستفيدون الحقيقيون من الدعم المالي
من المفترض أن يساعد الصندوق المستأجرين ذوي المداخيل المتدنية. غير أن حقيقة الأمر أن المستفيدين الوحيدين من ذلك الدعم هم المالكون، حيث أن أموال الحكومة ستصب مباشرة في جيوبهم (إلا في حال قرر المستأجرون إخلاء شققهم)، بينما سيقوم المستأجرون المستفيدون من الدعم بدفع الإيجارات نفسها، أو إيجارات أعلى منها، حتى نهاية برنامج الدعم، وحينها يتم إنهاء عقودهم وبالتالي يواجهون الطرد من شققهم.

إن المستأجرين الذين يزيد إجمالي مدخولهم العائلي ثلاث مرات الحد الأدنى للأجور (448$) سيدفعون كامل الزيادات الحادة على الإيجار، والتي قد تصل الى عشرين ضعفا (2000%) على مدى 6 سنوات. إن هذه الفئة من المستأجرين تتضمن الطبقة الوسطى الدنيا وما يعلوها، وتمثل عناصر المجتمع الأكثر دينامية. سيقطع قانون الإيجار الجديد شوطا طويلا في عملية القضاء على هذه الطبقات.

2. الأعباء المالية والإقتصادية المترتبة على الإقتراحات
إن للإقتراح الخدّاع المتمثل بالدعم المالي تداعيات إجتماعية أخرى غير عادلة، إذ أن هذا الدعم سوف يتم تمويله عبر ضرائب إضافية والتي، في ظل نظام ضرائبي تنازلي في لبنان، سوف ترتب أعباء أكبر نسبيا على الطبقات الفقيرة والمنتجة. وسوف تصيب هذه الضرائب فئة من الناس ليست ضمن المستأجرين أو المالكين، وذلك لحل نزاع لا علاقة لهم به باي شكل من الاشكال.

توزيع غير عادل لموارد الدولة
إن إستعمال موارد عامة لتمويل برنامج دعم مالي هو إجراء تمييزي. هناك أشخاص هم أكثر فقرا من هؤلاء المستأجرين، وبعضهم أكثر حاجة للمساعدة. لماذا لا تقوم الدولة بمنحهم المساعدات المالية، أو الهبات، أو المنح؟ أو أنها تلعب دور الدولة الرعائية فقط حين يستفيد منها الأغنياء غير المنتجين.

والنقطة الأهم، هل تستطيع الحكومة إيجاد مئات ملايين الدولارات اللازمة لتمويل الدعم المالي؟ إن الدولة غير قادرة على دفع رواتب وأجور مستحقة منذ أمد طويل في القطاع العام. إن نسبة الدين على الناتج المحلي الإجمالي هي من الأعلى عالميا. إن الدولة غير قادرة على تأمين المياه لمواطنيها. أما وضع البنى التحتية فكارثي. ليس هناك أموال لدفع الرواتب والأجور وليس هناك أموال لتحسين الخدمات العامة الأساسية، ومن الناحية الأخرى، تعمد الدولة الى سحب الأموال من جيوب الفقراء والطبقات الوسطى الدنيا وقطاعات المجتمع المنتجة، لتعطيها للأغنياء الذي لا يقومون بأي عمل منتج. إنها لأولويات تكشف حقيقة حكامنا!

3. كابوس بيروقراطي
ينص القانون بشكل أولي على أن قرارات اللجان غير قابلة للإستئناف، غير ان المجلس الدستوري قد صرح بأن هذا البند غير دستوري.

إن هذا القرار سيتسبب بمزيد من التعقيدات الإدارية على بيروقراطية الدولة من تلك التي سينتجها تطبيق القانون الجديد. إن عملية تخمين قيمة أكثر من 150,000 شقة سوف تتسبب بإتهامات مضادة وتخمينات وإستئنافات ونزاعات وإنتهكات وفوضى إدارية عارمة.

سوف يكون على اللجان المكلفة تخمين المداخيل تقييم عشرات الآلاف من الملفات، لكي تحدد الذين يحق لهم الإستفادة من الدعم المالي. ونظرا للعشائرية ومحاباة الأقارب والفساد المتفشي في القطاع العام، ونظرا الى النسبة العالية من المداخيل غير المصرح بها في البلاد، يمكننا تصور الإنتهاكات والمحسوبيات وسوء الإدارة التي سوف تصاحب عملية تطبيق الإجراء. إن الجوانب البيروقراطية الملازمة لتطبيق القانون الجديد بكل بساطة كارثية.

نظرة أكثر تعمق لقانون الإيجارات القديم

1. تقييم تقرير المجلس الدستوري حول قانون الإيجار الجديد
يصف المجلس الدستوري قانون الإيجار القديم بالـ « القانون الخاص» (loi spéciale)، بدلا من وصفه بقانون إستثناء، “بسبب إستمراريته، بعد أن كان قد سن بشكل إستثنائي بعد الحرب العالمية الثانية، كنتيجة لندرة الشقق السكنية وتدني العرض؛ ويفسر ذلك لماذا إعتبر المستأجر الضحية الوحيدة المطلقة، على حساب المالك، ولماذا عمد مالكو العقارات الى الإقلاع عن تأجير شققهم والإنتقال على سوق بيع الشقق السكنية.” (الجريدة الرسمية، ملحق العدد 34، تاريخ 19/8/2014، الصفحة 5)

“نظراً للعشائرية ومحاباة الأقارب والفساد المتفشي في القطاع العام، ونظرا الى النسبة العالية من المداخيل غير المصرح بها في البلاد، يمكننا تصور الإنتهاكات والمحسوبيات وسوء الإدارة التي سوف تصاحب عملية تطبيق الإجراء“

عدد من الملاحظات حول توصيف المجلس الدستوري
إن القوانين الخاصة قاهرة بطبيعتها، وهي إستجابة لظروف إستثنائية، وبالتالي فهي مؤقتة. إضافة الى ذلك، يتطلب سنها عادة أكثريات أعلى مما تتطلبها القوانين العادية. إن نظام قوانين الإيجار القديم لا ينطبق عليه هذا التوصيف، حيث ان القوانين القديمة قد تم سنها بشكل روتيني بأكثريات عادية. لم تكن هذه القوانين قاهرة باي شكل من الأشكال، حيث ان المستثمرين قد إستمروا بالإندفاع نحو هذه السوق بحرية وبكامل إدراكهم لما هم مقبلين عليه. إضافة الى ذلك، إن الوقائع التي إعتمدها المجلس الدستوري اساسا لتوصيفه هي بكل بساطة غير صحيحة.

1.    لم تبدأ قوننة الإيجارات بشكل إستثنائي بعد الحرب، كما يدعي المجلس الدستوري. إن هذه القوانين بدأت قبل الحرب وبعضها الآخر عند نشوبها (القرار رقم 213، تاريخ 12/10/1936، القانون تاريخ 11/5/1938، المرسوم الإشتراعي رقم 25، تاريخ 5/1/1940، المرسوم الإشتراعي رقم 134، تاريخ 31/12/1941، المرسوم الإشتراعي رقم 288، تاريخ 11/12/1942، هي بعض الأمثلة)
2.    لم تكن هناك ندرة إستثنائية سببها الحرب العالمية الثانية، كما يدعي المجلس الدستوري. إن الندرة الإستثنائية ومحدودية العرض في الشقق المعدة للإيجار كانت ستتسبب بزيادات حادة  في سعر  العقارات ومستويات الإيجار، وبالتالي كان سينتج عنها تدخل الحكومة بهدف تقليص الإيجارات. أما قوانين الإيجار خلال الحرب وبعدها فقد هدفت الى زيادة الإيجارات بصورة ملحوظة، وليس تقليصها!

3.    إن مالكي العقارات لم يتخلوا عن سوق الوحدات السكنية المعدة للإيجار بسبب قوانين الحكومة. عشرات الآف عقود الإيجار تم توقيعها لأول مرة بعد هذه الفترة.  لقد أصبح بيع الشقق منتشرا، فقط بعد صدور القانون 160/92، الذي حرّر كافة الإيجارات الجديدة من رقابة الدولة. إن الوقائع تدل أن نظام الإيجارات القديم نجح في الإبقاء على عرض منتظم للوحدات السكنية المعدة للإيجار، وأن تحرير الإيجارات هو الذي أعاق تطور الشقق السكنية المعدة للإيجار.

بالإضافة الى توصيفه لنظام الإيجارات القديم، بنى المجلس الدستوري قضيته على أن المالكين قد تعرضوا لاضرار او خسارة، على اساس أن هذه القوانين قد شكلت تعديا على حقوق الملكية الخاصة ومثلت إنتهاكا لمبدأ الحرية التعاقدية.

إن الإبتعاد عن هذه المبادىء أمر مشروع. المجلس الدستوري يقرّ بذلك، غير انه يستمر في التأكيد بان الإجراءات التي تنتهكهم هي مشروعة، فقط في حال كانت ذات منفعة عامة (d’utilité publique)، وإذا كانت تعرض حلا عادلا ومتوازنا في قضية تتعلق بفريقين، وبحيث لا تتسبب في فريق ينتهك حق الفريق الآخر. إنهم يرفضون حجة “الثبات القانوني” (sécurité juridique)، ويقبلون بتبديل 80 سنة من “الإجتهاد القانوني الثابت” (constant jurisprudence) للسبب نفسه، الا وهو أن نظام قوانين الإيجار القديم كان غير متوازن وغير عادل.

إن الإنصاف الذي عومل به المالكون يقيّم تبعا لما حققوه إقتصاديا في ظل القوانين القديمة، ويقاس بإحتساب تدفقهم النقدي ونسبة العائد على إستثمارهم. إن المجلس الدستوري يفترض ضمنا أن فروقات الإيجارات هي دلائل لا تحتاج الى إثبات (prima facie) على عدم الإنصاف اللاحق بالمالكين. دعونا الآن نأخذ بعين الإعتبار صوابية مساواة فروق الإيجارات بعدم الربحية او حتى بالخسارة في ظل نظام قوانين الإيجار القديمة.

الفروقات الكبيرة في الإيجار لا تعني إنعدام الربحية
إن الدليل الدامغ بأن قطاع الإيجارات القديمة كان مربحا للمالكين هو حقيقة أنهم إستمروا في الإستثمار في هذا القطاع، في حين أن 50 قانونا، غطوا فترة أكثر من 70 سنة، قد بيّنت بشكل واضح لا يقبل الشك بأن الحكومة مستمرة في ضبط القطاع. إن المالكين لم يكونوا مرغمين على تأجير شققهم في ظل هذه القوانين. إنهم إختاروا ذلك بحرية، مفضلين الإستثمار في هذا القطاع، بدل إستثمارهم في السندات أو الأسهم أو الشقق المفروشة التي كانت ايجاراتها محررة الى حد كبير. إن تفسير ذلك بسيط.

إن المستويات الأولية للـ «الإيجارات القديمة» كانت خاضعة لقوى السوق، أي للإتفاقات الحرة بين المستأجرين والمالكين. لب المسألة أن المالكين تمكنوا من تحقيق أرباح عالية في سوق القوانين القديمة، نتيجة قدرتهم على إستخراج عائد إجمالي أولي أعلى، أو بمعنى آخر نسبة إيجار أعلى على قيمة الشقة، لأن المستأجرين كانوا على إستعداد لدفع علاوة، لقاء الأمان الذي كانت تمنحهم إياه القوانين. اليكم بعض البيانات والأمثلة التي توضح ذلك.

“إن الدليل الدامغ بأن قطاع الإيجارات القديمة كان مربحا للمالكين هو حقيقة أنهم إستمروا في الإستثمار في هذا القطاع، في حين أن 50 قانونا، غطوا فترة أكثر من 70 سنة، قد بيّنت بشكل واضح لا يقبل الشك بأن الحكومة مستمرة في ضبط القطاع“

تبين بيانات بيكتي (Picketty) أن متوسط العائدات الإجمالية (gross rental yields) تساوي تاريخيا 5%، غير أنها هبطت في القرن الواحد والعشرين الى قيمة وسطية تبلغ 4,5% (Capital in the 21th century. Harvard University Press, 2014, p 54-55). في سوق الإيجار الحالي الحر، هبط العائدات الإجمالية حتى الى أدنى من ذلك، تبعا لما ورد في Global Property Guide، بالغا قيمة وسطية بين 2,09% و 4,36% في لندن،و بين 3,39% و 3,67% في باريس. أما في بيروت، فيدل المصدر نفسه أن عائدات الإيجار كانت بين 3,7% و 4,7%، غير أنها إنخفضت مؤخرا لتتراوح حاليا بين 2,7% و 3,5%.  قانون الإيجار تاريخ 9/5/2014 إحتسب بدل الإيجار العادل كـ 5% من القيمة المقدّرة للشقة فيما إذا كانت خالية.

إن البيانات التاريخية ذات الصلة بالعائدات الإجمالية للإيجارات القديمة غيرمتوفرة بسهولة، غير أن الأرآء مجمعة، ودراسة الحالة الخاصة تبين ذلك، أنها كانت بين 10% و 12% في بيروت. 

من خلال مقارنة نسبة العائد في اسواق الإيجارات القديمة وتلك الحرة خلال فترة 25 سنة، يتبين أن نسبة العائد في سوق الإيجار الحر، مع إجمالي عائدات 4% و 5%، تقترب من نسبة العائد للإيجارات القديمة حين تبلغ نسبة النمو لمستويات الإيجار الحر قيمة عالية جدا، أي 6% سنويا. تفترض الدراسة الواردة أن العائدات الإجمالية الأولية في سوق الإيجارات القديمة تبلغ 10% وأن الإيجارات قد تم تثبيتها إسميا.

في دراسة حالة خاصة لإحدى الشقق إستطعنا الحصول على بياناتها الدقيقة، كانت نسبة العائد بعد حسم المصاريف، مساوية لـ 7,94% و 9,16%، تبعا للقيمة المتبقية المقدّرة للإستثمار: السعر الذي قد تجلبه الشقة في السوق الحالية، فيما إذا كان إيجارها باقيا تحت رقابة الدولة. إن نسب العائد المرتفعة هذه تحققت، بالرغم من أن إحتسابات التدفق المالي قد تضمنت مستويات إيجار وصلت في آخر سنين الحرب الى قيم متدنية تصل الى 8$ سنويا. وقد تم تصحيح نسب العائدات نزولا من 8,94 % و 10,16% على التوالي، بغية أخذ مصاريف المالكين بعين الإعتبار.

(يرجى من القارىء الرجوع الى المقالة الكاملة للإطلاع على المناقشات المفصّلة حول السيناريوهات المختلفة والإحتسابات الدقيقة ذات الصلة)

حصر المالكون أرباحهم في السنوات الأولى لإستثمارهم، مع يقينهم بأن فروق الإيجارات ستزيد مع الوقت. إن العائدات المحققة في السنوات الاولى من إستثمار ما لها وزن أكبر من السنوات اللاحقة في إحتساب الربحية. هنا يكمن التفسير عن كيفية تحقيق المالكين ربحية مرتفعة على الرغم من أن مدخولهم من الإيجار يصبح متدنيا جدا بقيمته الفعلية في السنوات اللاحقة. لقد أهمل المشرعون والمجلس الدستوري أخذ ذلك بالإعتبار، وقد ابطل ذلك المنطق القانوني المستخدم من قبلهم، والذي بني بشكل كامل على اسس إقتصادية ومالية غير صحيحة.

لقد دفع المستأجرون علاوة إضافية من خلال العائدات الأولية المرتفعة لقاء الأمان الممنوح لهم عبر 50 قانون على مدى 80 سنة. لا يجب سلبهم هذا الأمان دون منحهم التعويض المناسب.

إقتراح بسيط وعادل لحل النزاع القائم بين المؤجرين ومستأجريهم
لدينا الآن كافة العناصر للتقدم بإقتراح حل بسيط وعادل لمسألة الإيجارات القديمة.

أولا، يجب الإقرار بأن بعض فئات المالكين قد لحق بهم عدم إنصاف من جراء تصحيحات إيجار قام بها المشرعون في الماضي، لأن هؤلاء تركز إهتمامهم على فروقات الإيجار وقدمية العقود الأولية، بدل التركيز على ربحية المالكين الإجمالية. هذه هي حال العقود التي وقعت في أواسط الثمانينيات. بينما ضربت تصحيحات الإيجار التي صدرت في قانون عام 1992، بغية تقويم التضخم المفرط لسنوات الحرب، الإيجارات التي تم تعاقدها لأول مرة قبل عام 1954 بعامل ضرب يساوي 165، فقد ضربت تلك التي تم التعاقد بها بين عامي 1984 و 1985 لأول مرة بعامل ضرب يساوي 24، وحرمانها بذلك المالكين من فوائد الأرباح الأولية المرتفعة.

إن السبيل البسيط لتقويم هذه التصحيحات المجحفة هو بالعودة بالإيجارات القديمة الى قيمتها الأولية الفعلية. إن تقدير تقريبي مقبول للقيمة الفعلية هو القيمة الأولية بالدولار الأميركي، والتي يمكن إحتسابها بسهولة، ومن ثم تحويلها الى القيمة بالليرة اللبنانية تبعا لسعر صرفها الحالي. ثم يجب تعديل هذه القيم تبعا لكافة الزيادات التي تم التصويت عليها إبتداء من عام 1992، والمتعلقة بتصحيحات الأجور حسب غلاء المعيشة. وسوف تسمى هذه الإيجارات المصحّحة بـ «الأجور المعاد تأهيلها».

يمكن تلخيص الإقتراح بما يلي:
-    تستخدم «الأجور المعاد تأهيلها» بمثابة الإيجار الأولي الحالي، وترتبط زيادات الإيجار اللاحقة بتصحيحات الأجور تبعا لغلاء المعيشة، كما هو منصوص في القانون 1992.

-    كافة المصاريف الجارية تقع على عاتق المستأجرين.

-    تقع حصة جميع الشقق المؤجرة في تكاليف إعادة تأهيل البنى التحتية، شراء المعدات، الترميم، بالكامل على عاتق المستأجرين. غير أنهم سيمنحون الإختيار بين تسديد حصتهم في التكاليف كمبلغ مقطوع، أو تحملهم زيادة في الإيجار تساوي 5 % من المبلغ الإجمالي نفسه.

-    وفي الحالتين أعلاه، سيكون للمستأجرين الحق في الإشتراك بصنع القرارات والإشراف على تنفيذ الأعمال.

-    وفي حال لم يكن المالكون راضين عن شروط الإيجار تحت القانون الممدّد 160/92 الذي يطبق على «الأجور المعاد تأهيلها»، يمنحهم الحل المقترح إمكان إسترداد عقارهم لقاء تعويض. بإمكان المالكين، حسب تقديرهم الخاص، عرض الإتفاق التالي على مستأجريهم: يعرض المالكون تخمينا لقيمة الشقة كما لو كانت شاغرة. لا يخضع هذا التخمين لأي تعديل. يُلزم المستأجر، في خلال سنة من طرح هذا العرض، إنتقاء أحد الخيارين التاليين: شراء الشقة بنصف سعر التخمين أو القبول بتعويض يساوي القيمة نفسها لإخلاء الشقة وإنهاء عقد الإيجار. يُعطى المستأجرون وقتا كافيا لإيجاد التمويل اللازم فيما إذا قرروا شراء الشقة، أو التفتيش عن سكن بديل إذا قرروا قبض التعويض وإخلاء مسكنهم القديم.